MACHBARKEITSSTUDIE

Der Neubau eines Hauses bietet eine maßgeschneiderte Gestaltung und eine höhere Energieeffizienz; der Kauf einer Bestandsimmobilie ist hingegen eine kostengünstigere, schnellere und sofortige Option. Wir werden einige Vor- und Nachteile betrachten, die dir dabei helfen, deine Bedürfnisse zu prüfen und die richtige Entscheidung zu treffen.

Von Grund auf neu aufbauen

Vorteile:

• Individuelle Gestaltung: Sie gestalten die Raumaufteilung und wählen die Ausstattung ganz nach Ihrem Geschmack und Ihren Bedürfnissen. Das Haus wird Ihre Persönlichkeit widerspiegeln.
• Energieeffizienz: Das Gebäude wird aus modernen Materialien errichtet, die den Strom- und Wasserverbrauch senken.
• Keine verdeckten Mängel: Alles ist neu und unterliegt der Baugewährleistung.

Nachteile:

• Hohe Kosten: Der Preis ist in der Regel höher, wenn man das Grundstück, die Genehmigungen, die Architekturpläne und die Bauarbeiten zusammenrechnet.
• Längerfristig: Der Prozess verläuft langsamer und erfordert aufgrund der behördlichen Formalitäten und der Bauzeiten Geduld.
• Begrenzte Verfügbarkeit: Es ist schwierig, freie Grundstücke zu finden. Manchmal muss man ein bestehendes Gebäude kaufen, es abreißen und neu bauen.

Gebraucht kaufen

Vorteile:

• Günstiger Preis: Es kostet zwischen 20 % und 30 % weniger als eine Neubauimmobilie in derselben Gegend. Nutze die Gelegenheit und passe es mit einer kleinen Renovierung an deinen Geschmack und deine Bedürfnisse an.
• Verfügbarkeit: Nach der Unterzeichnung kannst du schneller einziehen.
• Bessere Lage: Sie befinden sich in der Regel in etablierten und zentral gelegenen Stadtvierteln.

Nachteile:

• Renovierungskosten: Möglicherweise musst du damit rechnen auf mittelfristig die Installationen oder das Dach zu modernisieren.
• Geringere Energieeffizienz: Die Dämmung und die technischen Anlagen sind in der Regel veraltet, wenn nicht gleich zu Beginn eine energetische Sanierung durchgeführt wird.
• Steuern: Du musst die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) entrichten.

Wenn Sie auf eigene Faust nach einem Grundstück suchen, sollten Sie vor der Unterzeichnung eines Vertrags die städtebaulichen Vorschriften, die Anschlüsse an die Grundversorgung und die Abwasserentsorgung sowie den baulichen und rechtlichen Zustand des Grundstücks prüfen.

Bauvorschriften und Bebaubarkeit

• Flächennutzung: Es gibt drei Arten von Grundstücken. Voll erschlossenes Grundstück (suelo urbano), teilerschlossenes Grundstück (suelo urbanizable) und unerschlossenes Grundstück (suelo no urbanizable/suelo rústico). Vergewissere dich, dass es sich um ein städtisches Baugrundstück handelt und nicht um ländliches oder unbebautes Land, um Bauverbote zu vermeiden.
• Maximale Bebauungsfläche: Erkundige dich beim Bauamt, wie viele Quadratmeter du bebauen darfst und wie hoch das Gebäude maximal sein darf bzw. wie viele Stockwerke zulässig sind.
• Abstände und Grundflächenzahl GRZ (ocupación): Informiere dich über die vorgeschriebenen Abstände zur Straße und zu den Nachbarn.

Grundversorgungsleistungen und Infrastruktur

• Anschlüsse: Vergewissern Sie sich, dass die Wasser-, Strom-, Gas- und Abwasseranschlüsse bis an die Grundstücksgrenze reichen. Ein Anschluss aus größerer Entfernung verteuert das Projekt erheblich.
• Zufahrten und Wege: Es müssen ordnungsgemäß gepflasterte Fußgängerwege und Zufahrtsstraßen vorhanden sein, die von der Stadtverwaltung anerkannt sind. Außerdem muss eine Straßenbeleuchtung vorhanden sein.

Physikalischer Zustand und Bodenbeschaffenheit

• Geländeform und Hangneigung: Ein sehr steiles Gelände oder ein Gelände mit großen Höhenunterschieden verteuert die Kosten für Aushub und Fundament erheblich. Die geotechnische Bodenuntersuchung, die genaue Daten liefert, wird erst nach dem Erwerb des Grundstücks durchgeführt.

Rechtliche Situation und Belastungen

• Grundbuchamt: Fordern Sie einen Auszug aus dem Grundbuch an, um zu überprüfen, ob der Eigentümer tatsächlich der ist, für den er sich ausgibt, und ob das Grundstück frei von Schulden, Belastungen und Pfändungen ist.
• Liegenschaftskataster: Überprüfen Sie, ob die Quadratmeterangaben und die tatsächlichen Grundstücksgrenzen genau mit den amtlichen Angaben und den Einträgen im Grundbuch übereinstimmen.

Um zu erfahren, ob auf einem Grundstück gebaut werden darf, müssen Sie die kommunalen Bauvorschriften bei der für den Standort des Grundstücks zuständigen Stadtverwaltung einsehen.

Wichtige Schritte zur Überprüfung der Bebaubarkeit

• Beantragen Sie den Bebauungsplanauszug (cédula de habitabilidad): Dabei handelt es sich um das von der Stadtverwaltung ausgestellte amtliche Dokument, in dem die Flächennutzungsbestimmung (clasificación del suelo), die zulässigen Nutzungen (usos permitidos), die Bebauungsbedingungen (condiciones de edificación) und etwaige städtebauliche Auflagen (cargas urbanísticas) aufgeführt sind.
• Informieren Sie sich über den Flächennutzungsplan (PGOU): Dieses kommunale Instrument legt fest, was auf jedem Quadratmeter bebaut werden darf und ob es sich um Bauland, bebaubares Land oder nicht bebaubares Land handelt. Sie können es bei der Stadtplanungsbehörde der Gemeinde einsehen.
• Schauen Sie auf der Website des Liegenschaftskatasters ( Sede Electrónica del Catastro) nach: Dort können Sie die Katasternummer, die Fläche und den genauen Standort einsehen. Beachten Sie jedoch, dass diese Angaben steuerlicher Natur sind und die offizielle städtebauliche Einstufung der Gemeinde nicht ersetzen.
• Beantragen Sie einen Grundbuchauszug (Registro de la Propiedad ): Dieser wird beim Grundbuchamt beantragt, um die Eigentumsverhältnisse der Immobilie, die rechtlichen Grenzen sowie etwaige Belastungen oder rechtliche Einschränkungen zu überprüfen.
• Beauftragen Sie ein Architekturbüro: Ein Architekt kann die bauliche Machbarkeit des Grundstücks prüfen, bevor Sie das Grundstück erwerben oder mit einem Projekt beginnen.

Um herauszufinden, ob ein Bauvorhaben rechtmäßig ist, müssen Sie sich an das zuständige Rathaus wenden, um die Baugenehmigung einzuholen und die städtebauliche Situation der Immobilie zu überprüfen.

Schritte zur Überprüfung der Rechtmäßigkeit eines Gebäudes.

• Anfrage im Rathaus: Die Stadtplanungsabteilung der Gemeinde (Departamento de Urbanismo) ist die einzige offizielle Stelle, die befugt ist, zu bestätigen, ob für das Bauvorhaben eine Genehmigung vorliegt und es den Vorschriften entspricht.
• Überprüfen Sie das Grundbuch: Fordern Sie einen Auszug an, um festzustellen, wer der Eigentümer ist, und um zu überprüfen, ob das Gebäude ordnungsgemäß eingetragen ist.
• Auskunft beim Liegenschaftskataster: Rufen Sie die Website des elektronischen Liegenschaftskatasters ( Sede Electrónica del Catastro ) auf, um die offiziellen Daten zur Immobilie und zur Flächnutzung einzusehen.
• Beantragen Sie bestimmte Bescheinigungen: Beantragen Sie eine Bescheinigung über das Nichtvorliegen eines städtebaulichen Verstoßes (inexistencia de infracción urbanística) oder die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad), um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist.

Um sicherzustellen, dass ein Gebäude ordnungsgemäß errichtet wird, sollten Sie einen Fachmann vor Ort beauftragen, der die Einhaltung der technischen Vorschriften überwacht, professionelle Qualitätskontrollen einfordert und in jeder Phase des Bauvorgangs die gesetzlichen Gewährleistungen überprüft.

Beauftragen Sie eine unabhängige Bauleitung.

• Bei Neubau fordert das Gesetz eine Bauleitung eines Architekten (arquitecto), der alle Aspekte des Baus beaufsichtigt, und eines technischen Architekten (arquitecto técnico), der die bauliche Ausführung überwacht. In Spanien gibt es im Vergleich zu Deutschland gibt es hier einen Unterschied.
• Diese Fachleute müssen unabhängig vom Bauunternehmen sein, um sicherzustellen, dass sie Ihre Interessen vertreten.
• Sie führen regelmäßige Besichtigungen der Baustelle durch und unterzeichnen die Abnahmeprotokolle.

Fordern Sie Qualitätskontrollen der Materialien.

• An kritischen Bauteilen wie Beton und Stahl müssen öffentlich anerkannte Laborprüfungen durchgeführt werden.
• Überprüfen Sie, ob die auf der Baustelle angelieferten Materialien die CE-Kennzeichnung und die vorgeschriebenen Herkunftszeugnisse aufweisen.
• Ein offiziell anerkanntes Labor muss bestätigen, dass die Proben die technische Bauordnung (CTE) erfüllen.

Überprüfen Sie die Tests der Installationen.

• Verlangen Sie die Prüfberichte und Dichtheitsprüfungen für Wasserleitungen und Abwassernetze, soweit es im Projekt vorgesehen ist.
• Überprüfen Sie die Druckwerte der Sanitärleitungen sowie die Wärme- und Schalldämmung, bevor Sie die Wandflächen verschließen.

Informieren Sie sich über die gesetzlichen Gewährleistungsrechte (Baugesetz, LOE).

• 1 Jahr auf Mängel an der Ausführung oder Verarbeitung, für die der Bauunternehmer haftet.
• 3 Jahre bei Mängeln, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen (Feuchtigkeitsschäden, Isolierungsmängel oder Defekte an technischen Anlagen).
• 10 Jahre bei schweren baulichen Schäden, die das Fundament, die Balken oder die Pfeiler betreffen.
• Der Bauträger muss für neue Wohnbauprojekte eine obligatorische Zehnjahresversicherung (seguro decenal) abschließen, die diese Risiken abdeckt.

Um herauszufinden, ob für eine Immobilie städtebauliche Vorschriften gelten, müssen Sie sich bei der Abteilung für Stadtplanung der zuständigen Stadtverwaltung eine städtebauliche Bescheinigung (cédula urbanística) beantragen.

Wichtige Schritte zur Überprüfung städtebaulicher Gegebenheiten

1. Beantragung eines Baugenehmigungsbescheids (cédula urbanística).

• Es handelt sich um ein offizielles Dokument, das von der Stadtverwaltung ausgestellt wurde.
• Es beschreibt die Flächennutzung, die zulässigen Nutzungen, die bebaubare Fläche und inwiefern das Grundstück von Straßenbauvorhaben, Enteignungen oder Sonderplänen betroffen ist.

2. Sehen Sie den Allgemeinen Stadtentwicklungsplan (PGOU) ein:

• Informieren Sie sich auf dem elektronischen Portal oder der Website der Stadtverwaltung über die geltenden Stadtplanungspläne und -vorschriften.

3. Sehen Sie den Auszug aus dem Grundbuch (Nota Simple) ein:

• Es lassen sich das Eigentumsrecht sowie die formell eingetragenen rechtlichen oder behördlichen Belastungen oder Beschränkungen überprüfen.

4. Nutzen Sie elektronische Kartendienste der Bundesländer und des Staates:

• Nutzen Sie Tools wie das städtebauliche Informationssystem ( Sistema de Información Urbana , SIU) des Ministeriums für Wohnungswesen oder die Kartenansichten Ihrer autonomen Region, um Auswirkungen auf die Umwelt, die Küsten oder die Verkehrswege zu überprüfen.

Die Gewährleistungsansprüche bei Mängeln nach dem Kauf einer Immobilie in Spanien hängen davon ab, ob es sich um eine Neubau- oder eine Bestandsimmobilie handelt.

Neubauwohnung

Die Gewährleistungen sind im Bauordnungsgesetz (LOE) geregelt und werden je nach Art des Schadens unterteilt:

• 1 Jahr auf Ausführungsmängel (Lackierung, Fußböden oder Türen, die nicht richtig schließen).
• 3 Jahre bei Mängeln, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen (Feuchtigkeitsschäden, Probleme mit den Sanitäranlagen oder Defekte an den Installationen).
• 10 Jahre für bauliche Mängel, die das Fundament oder die Stabilität des Gebäudes beeinträchtigen.
• Die Frist für die Einreichung einer Klage beträgt zwei Jahre ab dem Zeitpunkt, zu dem der Schaden auftritt oder der Mangel offenbar wird.

Wohnungsimmobile

Ansprüche wegen versteckter Mängel richten sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (Código Civil), wenn der Kauf von einer Privatperson erfolgt:

• Die Frist für die Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber dem Verkäufer beträgt 6 Monate ab der Übergabe oder dem Bezug der Wohnung.
• Sie können die Behebung des Mangels, eine anteilige Preisminderung oder die Aufhebung des Vertrags verlangen, wenn die Wohnung nicht bewohnbar ist.
• Wird der Kauf bei einem Unternehmen oder einem Gewerbetreibenden (z. B. einer Immobilienagentur oder einem Bauträger) getätigt, gelten die Verbraucherschutzbestimmungen oder vertraglich festgelegte Fristen.

Die geschätzte Lebensdauer der Installationen und des Daches eines Wohngebäudes ist in der Regel deutlich kürzer als die des gesammten Baues und liegt im Allgemeinen zwischen 15 und 40 Jahren.

Art von Installation

• Sanitärinstallation und Abwasserentsorgung: 20 bis 30 Jahre, bevor größere Schäden auftreten können oder eine Erneuerung der Rohrleitungen erforderlich wird.
• Elektrik: 30 bis 40 Jahre für die Modernisierung der Verkabelung und der Hauptschalttafeln.
• Klimaanlagen und Heizkessel: 10 bis 20 Jahre, je nach Nutzung und Effizienz.
• Aufzüge: 20 bis 25 Jahre für die Hauptkomponenten vor einer umfassenden Modernisierung.

Arten von Dächern

• Flachdach mit Keramikfliesenbelag: 30 bis 50 Jahre für das gesamte System, wobei die Fliesen bei einwandfreiem Zustand deutlich länger halten können.
  • Schwachstellen: Die wasserdichte Membran, die sich unter den Fliesen befindet.
  • Abdichtungsbahnen (Bitumenbahnen): 10 bis 25 Jahre.
  • Kunststoffmembranen (PVC, EPDM): 20 bis 40 Jahre.
• Schrägdach/Giebeldach
  • Schwachstellen: Die Fugen, die Vertiefungen, der Haftmörtel und die Tragschicht nutzen sich früher ab und müssen in der Regel alle 25 bis 30 Jahre teilweise repariert werden.
  • Keramik- oder Schieferdachziegel: 50 bis 100 Jahre oder mehr (bei guter Pflege der Fugen und Dachrinnen).
  • Betondachziegel: 30 bis 50 Jahre.

Um unvorhergesehene Ausgaben nach dem Kauf einer Immobilie zu vermeiden, solltest Sie einen Reparaturfond einplanen und sich genau über alle Steuern und wiederkehrenden Fixkosten informieren, die Sie als Eigentümer zu tragen haben,

Finanzplanung von Anfang an

• Legen Sie eine Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben an: Legen Sie 5 % des Hauswertes für Defekte, Reparaturen und Instandhaltung des Gebäudes beiseite.
• Berechnen Sie die tatsächlich anfallenden Steuern: Vergessen Sie nicht, dass zur Notar- und Grundbuchgebühr noch die Vermögensübertragungssteuer (ITP) oder die Mehrwertsteuer hinzukommen.

Begutachtung und Instandhaltung der Immobilie

• Lassen Sie eine technische Begutachtung durchführen: Beauftragen Sie vor der Unterzeichnung einen sachverständigen Architekten, um versteckte Mängel, Feuchtigkeitsschäden oder Probleme an der Elektroinstallation und den Rohrleitungen aufzudecken.
• Überprüfe die Gemeinschaftsbeiträge: Bitten Sie den Hausverwalter um die Protokolle der letzten Versammlungen, um zu erfahren, ob im Gebäude genehmigte Bauarbeiten anstehen, für die Sie aufkommen müssen.

Laufende Kosten nach der Unterzeichnung

• Steuern: Grundsteuer (IBI) und Müllabfuhrgebühren: Berechnen Sie diese obligatorische jährliche Zahlung.
• Hausrat- und Wohngemeinschaftsversicherung: Erstellen Sie einen Kostenvoranschlag für die monatliche Gebühr der Wohngemeinschaft, sowie für eine Hausratversicherung.
• Monatliche Rechnungen für Strom, Wasser, Gas sowie Telefon und Internet.

Wenn man kein Investor ist, denkt man normalerweise nicht über all das nach, aber um eine hohe Wertsteigerung zu erzielen, sollte man einen Standort in Stadtentwicklungsgebieten wählen, unter dem Marktpreis kaufen und nach Immobilien mit Renovierungspotenzial Ausschau halten.

Den richtigen Standort auswählen

• Wachstumsgebiete: Kaufen Sie in Stadtvierteln, in denen neue Infrastrukturmaßnahmen geplant sind (wie U-Bahn-Linien, Parks oder Einkaufszentren).
• Mietnachfrage: Suchen Sie nach Standorten in der Nähe von Universitäten, Krankenhäusern oder Bürovierteln.
• Sicherheit und Infrastruktur: Achten Sie darauf, dass die Gegend gut beleuchtet ist und Geschäfte sowie öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe liegen.

Unter dem Marktwert kaufen

• Aggressives Verhandeln: Suchen Sie nach Wohnungen, die schon lange inseriert sind, um einen niedrigeren Preis anzubieten.
• Besondere Gelegenheiten: Halten Sie Ausschau nach Immobilien aus Bankbeständen, Erbschaften oder Objekten, die schnell verkauft werden müssen.
• Gewinnspanne: Das Geld, das Sie beim Erstkauf sparen, ist Ihr erster Gewinn aus der Wertsteigerung.

Verbesserungspotenziale erkennen

• Flexible Raumaufteilung: Bevorzugen Sie Etagen ohne tragende Wände, um Räume miteinander zu verbinden und offene Konzepte zu schaffen.
• Mehrwert schaffen: Überlegen Sie, ob Sie eine Zweizimmerwohnung in eine Dreizimmerwohnung umbauen oder ein zusätzliches Badezimmer einrichten können.
• Tageslicht: Wohnungen in den oberen Etagen und mit Außenlage gewinnen viel schneller an Wert als dunkle Innenwohnungen.

Den Gebäudezustand und die Gemeinschaftsanlage überprüfen.

• Ausstehende Sonderumlagen: Fragen Sie nach, ob am Gebäude in nächster Zeit kostspielige Reparaturen anstehen (wie z. B. eine Dachsanierung oder eine Fassadenrenovierung).
• Einbau eines Aufzugs: Der Kauf einer Immobilie ohne Aufzug, die jedoch Platz für einen späteren Einbau bietet, ist eine großartige Gewinnchance.
• Nachbarschaft: Eine geordnete und solide Eigentümergemeinschaft trägt dazu bei, dass das gesamte Gebäude seinen Wert behält.

Verwenden Sie für die Standortanalyse die Methode der Anziehungs- und Abstoßungsfaktoren. Im Folgenden finden Sie einige allgemeine Empfehlungen.

Anziehungspunkte (positive Merkmale)

• Nähe zu Naturschutzgebieten.
• Ausbau der Infrastruktur.
• Nutzung des Tageslichts und Strategie zur Energieeinsparung.
• Strategie zur natürlichen Belüftung.
• Planung neuer Bildungs-, Kultur- oder Freizeitbereiche.
• Maßnahmen zur Warnung und Prävention auf kommunaler Ebene.

Abstoßende Eigenschaften (negative Merkmale)

• Überschwemmungsgebiete an Flussläufen (Ramblas), in Küstengebieten oder durch Starkregen (Gota fría).
• Risikostufen in Gebieten mit Waldbrandgefahr.
• Dürregebiete und Erosionsgefahr
• Lärmbelästigung in den Einflussgebieten von Flugkorridoren, Eisenbahnstrecken oder Autobahnen.
• Überhitzung von Gebäuden.

Ausführliche Informationen zu einer Immobilie im Autonomen Bundesland von Valencia finden Sie auf der Website des Liegenschhafskatasters (Sede Electrónica del Catastro) für physische Daten und auf dem Portal des Grundbuchsamtes (Colegio de Registradores) für rechtliche Angaben zum Eigentumsverhältnis.

Technische und physikalische Angaben

• Liegenschaftskataster: Erfasst die Fläche, die Katasternummer, die Nutzung und den Wert des Grundstücks.
• Elektronische Kartenansicht: Zeigt die genauen Grenzen der Parzelle auf einer digitalen Karte an.

Rechtliche Situation und Belastungen

• Grundbuchauszug: Gibt Auskunft darüber, wer der derzeitige Eigentümer ist.
• Belastungen und Schuldeintragungen: Gibt an, ob auf der Immobilie Hypotheken, Pfändungen oder ausstehende Steuern lasten.
• Antragstellung: Der Antrag wird online über das offizielle Portal der Registerführer gestellt.

Stadtplanung und Wohnungswesen

• Gemeindeverwaltung: Informationen zu Baugenehmigungen und zur Bewohnbarkeit.
• Generalitat Valenciana: Über ihr Ministerium für Wohnungswesen stellt sie Stadtplanungsdaten sowie Register zur Energieeffizienz und zu Gebäuden zur Verfügung.