ESTUDIOS DE VIABILIDAD

Al construir una casa nueva desde cero, ofrece un diseño a medida y mayor eficiencia energética; por otra parte, la compra de una vivienda de segunda mano es una opción más barata, rápida e inmediata. Veremos algunas ventajas y desventajas que ayudan a comprobar tus necesidades y te ayudan a elegir.

Construir desde cero

Ventajas:

• Diseño personalizado: Distribuyes los espacios y eliges los acabados a tu gusto y necesidades. La casa será un reflejo de tu personalidad.
• Eficiencia energética: Se construye con materiales modernos que reducen el gasto en luz y agua.
• Sin sorpresas ocultas: Todo es nuevo y cuenta con garantías de construcción.

Inconvenientes:

• Coste elevado: El precio suele ser más alto al sumar el terreno, los permisos, los proyectos de arquitectura y la obra.
• Largo plazo: El proceso es más lento y requiere paciencia debido a los trámites y tiempos de construcción.
• Ubicación limitada: Es difícil encontrar suelo disponible. En ocasiones debes comprar un edificio existente, derribarlo y construir nuevo.

Comprar de segunda mano

Ventajas:

• Precio menor: Cuesta entre un 20% y un 30% menos que una propiedad nueva en la misma zona. Aprovecha con una pequeña reforma para adaptarlo a tus gustos y necesidades.
• Disponibilidad: Te mudas de forma más rápida tras la firma.
• Mejor ubicación: Suelen estar situadas en zonas consolidadas y céntricas.

Inconvenientes:

• Gastos de reforma: Es posible que necesites actualizar instalaciones y cubiertas a medio plazo.
• Menor eficiencia: El aislamiento y las instalaciones suelen ser antiguos si no se realiza una reforma energética al inicio.
• Impuestos: Debes pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Si buscas un solar por tu cuenta, debes comprobar la normativa urbanística, los servicios básicos de acometida y saneamiento, así como la situación física y legal del terreno antes de firmar nada.

Normativa urbanística y edificabilidad

• Clasificación del suelo: Existen 3 tipos de suelo: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable o popularmente llamado suelo rústico. Asegúrate de que sea un solar urbano y no terreno rústico o no consolidado, para evitar prohibiciones de construir.
• Edificabilidad máxima: Consulta en el ayuntamiento cuántos metros cuadrados te permiten levantar y la altura máxima o número de plantas permitidas.
• Retranqueos y ocupación: Revisa la distancia obligatoria que debes dejar respecto a la calle y a los vecinos.

Servicios básicos e infraestructuras

• Acometidas: Comprueba que los suministros de agua, luz, gas y saneamiento lleguen a pie de parcela. Conectarlos desde lejos encarece mucho el proyecto.
• Acceso y viales: Debe contar con acceso peatonal y rodado debidamente pavimentados y reconocidos por el ayuntamiento. También debe existir el alumbrado público.

Estado físico y del terreno

• Topografía y pendiente: Un terreno muy pronunciado o con grandes desniveles encarece de forma notable el presupuesto de la excavación y la cimentación. El propio estudio geotécnico que ofrece datos exactos se hace una vez adquirido el solar.

Situación legal y cargas

• Registro de la Propiedad: Pide una nota simple para verificar que el dueño es quien dice ser y que el solar está libre de deudas, cargas y embargos.
• Catastro: Comprueba que los metros cuadrados y los límites físicos de la realidad coincidan exactamente con los datos oficiales y con el Registro de la Propiedad.

Para saber si se puede construir en una parcela, debes consultar la normativa urbanística municipal en el ayuntamiento correspondiente a la ubicación del terreno.

Pasos clave para comprobar la edificabilidad

• Solicita la cédula urbanística: Es el documento oficial emitido por el ayuntamiento que detalla la clasificación del suelo, los usos permitidos, las condiciones de edificación y si existen cargas urbanísticas.
• Consulta el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU): Este instrumento municipal define qué se puede construir en cada metro cuadrado y si el suelo es urbano, urbanizable o no urbanizable. Puedes revisarlo en el área de urbanismo de la localidad.
• Revisa la Sede Electrónica del Catastro: Permite ver la referencia catastral, la superficie y la localización exacta, aunque ten en cuenta que su carácter es fiscal y no sustituye a la calificación urbanística oficial del ayuntamiento.
• Pide una Nota Simple: Se solicita en el Registro de la Propiedad para verificar la titularidad de la finca, los límites legales y si pesa sobre ella algún tipo de carga o limitación jurídica.
• Contrata un estudio técnico: Un arquitecto te puede evaluar la viabilidad física del terreno antes de comprar el solar o iniciar cualquier proyecto.

Para saber si una construcción es legal, debes acudir al Ayuntamiento correspondiente para solicitar la licencia de obra y revisar el estado urbanístico del inmueble.

Pasos para comprobar la legalidad de una construcción

• Pregunta en el Ayuntamiento: El área de Urbanismo del municipio es la única entidad oficial con la autoridad para confirmar si la obra cuenta con licencia y cumple con las normas.
• Revisa el Registro de la Propiedad: Pide una nota simple para ver quién es el dueño y comprobar si la edificación está debidamente inscrita.
• Consulta el catastro: Entra en la web de la Sede Electrónica del Catastro para ver los datos oficiales del bien y el tipo de suelo.
• Solicita certificados específicos: Solicita un certificado de inexistencia de infracción urbanística o la cédula de habitabilidad para verificar que todo está en regla.

Para asegurarte de que un edificio se construye correctamente, debes contratar a un técnico para supervisar el cumplimiento de la normativa técnica, exigir controles de calidad profesionales y verificar las garantías legales en cada fase del proceso.

Nombra una Dirección Facultativa independiente.

• El arquitecto dirige la obra y el arquitecto técnico (aparejador) controla la ejecución material.
• Estos profesionales deben ser independientes de la constructora para garantizar que defienden tus intereses.
• Realizan visitas periódicas a la obra y firman las actas de certificación de los trabajos.

Exige el control de calidad de materiales.

• Se deben realizar ensayos de laboratorio oficiales en elementos críticos como el hormigón y el acero.
• Comprueba que los materiales que llegan a la obra tienen el marcado CE y los certificados de origen obligatorios.
• Un laboratorio acreditado debe validar que las muestras cumplen con el Código Técnico de la Edificación (CTE).

Revisa las pruebas de las instalaciones.

• Exige los boletines y las pruebas de estanqueidad en tuberías de agua y redes de saneamiento.
• Comprueba las presiones de fontanería y el aislamiento térmico y acústico antes de cerrar los paramentos.

Conoce las garantías legales (Ley de Ordenación de la Edificación – LOE).

• 1 año para defectos de acabado o terminación, de los que responde el constructor.
• 3 años para defectos de habitabilidad (humedades, aislamientos o fallos en instalaciones).
• 10 años para daños estructurales graves que afecten a la cimentación, vigas o pilares.
• El promotor debe contratar un seguro decenal obligatorio para obras residenciales nuevas que cubra estos últimos riesgos.

Para saber si existe un planeamiento urbanístico que afecte a una propiedad, debes solicitar un certificado o cédula urbanística en el área de Urbanismo del Ayuntamiento correspondiente.

Pasos clave para comprobar afecciones urbanísticas

1. Solicitar un certificado o cédula urbanística:

• Es el documento oficial emitido por el consistorio.
• Detalla la clasificación del suelo, los usos permitidos, la edificabilidad y si la finca está afectada por viales, expropiaciones o planes especiales.

2. Consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU):

• Revisa los planos y normativas del planeamiento municipal vigente en la sede electrónica o web del ayuntamiento.

3. Revisar la Nota Simple del Registro de la Propiedad:

• Permite comprobar la titularidad y las cargas o limitaciones de tipo jurídico o administrativo inscritas formalmente.

4. Utilizar visores cartográficos autonómicos y estatales:

• Consulta herramientas como el Sistema de Información Urbana (SIU) del Ministerio de Vivienda o los visores geográficos de tu comunidad autónoma para ver afecciones ambientales, de costas o de vías de comunicación.

Las garantías ante desperfectos tras la compra de una vivienda en España dependen de si se trata de un inmueble de obra nueva o de segunda mano.

Vivienda de obra nueva

Las garantías están reguladas por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y se dividen según el tipo de daño:

• 1 año para defectos de acabado (pintura, suelos o puertas que no cierran bien).
• 3 años para defectos de habitabilidad (humedades, problemas de fontanería o fallos en instalaciones).
• 10 años para daños estructurales que afecten a la cimentación o estabilidad del edificio.
• El plazo para interponer la demanda judicial es de 2 años desde que aparece el daño o se manifiesta el defecto.

Vivienda de segunda mano

Las reclamaciones por vicios ocultos se rigen por el Código Civil cuando se compra a un particular:

• El plazo para reclamar al vendedor es de 6 meses desde la entrega o toma de posesión de la vivienda.
• Puedes exigir la reparación del desperfecto, una rebaja proporcional del precio o la anulación del contrato si la casa no es habitable.
• Si se compra a una empresa o profesional (como una inmobiliaria o promotora), aplican normativas de consumo o plazos específicos según el contrato.

La vida útil estimada de las instalaciones y la cubierta en un edificio residencial suele ser considerablemente más corta que la estructura principal, situándose de forma general entre los 15 y los 40 años.

Tipos de instalaciones

• Fontanería y saneamiento: 20 a 30 años antes de sufrir averías importantes o necesitar renovación de tuberías.
• Electricidad: 30 a 40 años para actualización de cableado y cuadros generales.
• Climatización y calderas: 10 a 20 años según el uso y la eficiencia.
• Ascensores: 20 a 25 años para componentes principales antes de modernizaciones integrales.

Tipo de cubiertas

• Cubierta plana con acabado de baldosa cerámica: 30 a 50 años para el conjunto del sistema, aunque las baldosas pueden durar mucho más tiempo si se mantienen intactas.
  • Puntos débiles: La membrana impermeable oculta bajo las baldosas.
  • Membranas impermeabilizantes (tela asfáltica): 10 a 25 años.
  • Membranas sintéticas (PVC, EPDM): 20 a 40 años.
• Cubierta inclinada
  • Puntos débiles: Los encuentros, limahoyas, el mortero de agarre y la capa de apoyo sufren antes y suelen necesitar reparaciones parciales cada 25 o 30 años.
  • Tejas de cerámica o pizarra: 50 a 100 años o más (con un buen mantenimiento de juntas y limas).
  • Tejas de hormigón: 30 a 50 años.

Para evitar gastos imprevistos después de comprar una vivienda, debes planificar un fondo para reparaciones y conocer con exactitud todos los tributos y costes fijos recurrentes que asumes como propietario.

Planificación financiera inicial

• Reserva un fondo de contingencia: guarda un 5% del valor de la casa para averías, reparaciones y mantenimiento del edificio.
• Calcula los impuestos autonómicos reales: No olvides que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA, sumados a la notaría y el registro.

Inspección y mantenimiento del inmueble

• Realiza una inspección técnica: contrata a un experto antes de firmar para detectar vicios ocultos, humedades o problemas en la instalación eléctrica y tuberías.
• Revisa las derramas de la comunidad: Pide al administrador de la finca el acta de las últimas reuniones para saber si hay obras aprobadas en el edificio que debas pagar próximamente.

Gastos recurrentes tras la firma

• Impuestos: Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) e impuestos de residuos urbanos: Calcula este pago anual obligatorio.
• Seguro de hogar y comunidad: Presupuesta la cuota mensual de la comunidad de vecinos y un seguro que cubra continente y contenido.
• Facturas mensuales de luz, agua, gas, así como de teléfono e internet.

No es habitual tener todo esto en cuenta si no eres inversor, pero para obtener una revaloración alta, debes elegir una ubicación en zonas de expansión urbana, comprar por debajo del precio de mercado y buscar inmuebles con potencial de reforma.

Elegir la ubicación correcta

• Zonas en crecimiento: Compra en barrios que vayan a recibir nuevas infraestructuras (como líneas de metro, parques o centros comerciales).
• Demanda de alquiler: Busca áreas cerca de universidades, hospitales o distritos de oficinas.
• Seguridad y servicios: Asegúrate de que la zona tenga buena iluminación, comercios y transporte público cercano.

Comprar por debajo del valor de mercado

• Negociación agresiva: Busca pisos que lleven mucho tiempo anunciados para ofrecer un precio menor.
• Oportunidades especiales: Investiga inmuebles de bancos, herencias o viviendas que necesiten venta rápida.
• Margen de beneficio: El dinero que ahorras en la compra inicial es tu primera ganancia en la revaloración.

Detectar el potencial de mejora

• Distribución flexible: Prefiere pisos sin muros de carga para poder unir espacios y crear conceptos abiertos.
• Añadir valor: Piensa si puedes convertir una vivienda de dos habitaciones en una de tres, o añadir un baño extra.
• Luz natural: Los pisos altos y exteriores se revalorizan mucho más rápido que los interiores oscuros.

Revisar el edificio y la comunidad

• Derramas pendientes: Pregunta si el edificio necesita arreglos caros próximamente (como cambiar el tejado o la fachada).
• Instalación de ascensor: Comprar en un edificio sin ascensor que tenga espacio para instalarlo en el futuro es una gran oportunidad de ganancia.
• Vecindario: Una comunidad de vecinos ordenada y solvente ayuda a que todo el edificio mantenga un buen valor.

Para el análisis de la ubicación, utilice el método de factores de atracción y de repulsión. A continuación, le ofrecemos algunas sugerencias generales.

Atractores (características positivas)

• Proximidad a reservas naturales protegidas.
• Ampliación de las infraestructuras.
• Aprovechamiento de la luz natural y estrategia de ahorro energético.
• Estrategia de ventilación natural.
• Planificación de nuevas zonas educativas, de cultura o de ocio.
• Medidas de alerta y de prevención municipal.

Repelentes (características negativas)

• Zonas inundables en cauces fluviales (Ramblas), en zonas costeras o por lluvias torrenciales (gota fría).
• Niveles de riesgo en las zonas de peligro de incendios forestales
• Zonas de sequía y riesgo de erosión
• Contaminación acústica de las zonas de influencia de corredores aéreos, ferroviarios o autopistas.
• Sobrecalentamiento de los edificios.

Puedes encontrar información detallada sobre un inmueble en la Comunidad Valenciana consultando la Sede Electrónica del Catastro para datos físicos y el portal del Colegio de Registradores para datos legales de titularidad.

Información técnica y física

• Catastro: Mide la superficie, la referencia catastral, el uso y el valor del suelo.
• Visor cartográfico: Muestra los límites exactos de la parcela en un mapa digital.

Situación legal y cargas

• Nota Simple: Indica quién es el dueño actual.
• Cargas y deudas: Muestra si la casa tiene hipotecas, embargos o impuestos pendientes.
• Solicitud: Se pide de forma telemática en el portal oficial de los registradores.

Urbanismo y vivienda

• Ayuntamiento local: Informa sobre licencias de obra y el estado de habitabilidad.
• Generalitat Valenciana: Ofrece visores urbanísticos y registros de eficiencia energética o de edificios a través de su consejería de vivienda.